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Kopflose Flucht – Kommentar von Steffen Uttich

von Steffen Uttich.

Menschen mögen einfache Lösungen – auch wenn die Probleme noch so komplex sind. Differenzierung mündet oft in Überforderung. Deutlich wie selten zuvor lässt sich dieses Verhalten derzeit an der Reaktion vieler Privatleute auf die europäische Staatsschuldenkrise beobachten. Dabei machen sie eine einfache Rechnung auf: Die aus dem Ruder laufende Verschuldung der meisten EU-Staaten wird zu einer Inflation führen. Wenn Papiergeld dann an Wert verliert, steuert man am besten mit Sachwerten gegen. Eine vermietete Wohnimmobilie verspricht Einnahmen, die an eine potentielle inflationäre Entwicklung angepasst werden können. Der Begriff „Betongold“ ist unausrottbar.

Diese eindimensionale Betrachtung  wird zwangsläufig in Enttäuschungen münden. Denn sie lässt Lage, Objektqualität und Mieterstruktur völlig außer Acht. Wenn der vermögende Anwalt ein Wohn- und Geschäftshaus im Frankfurter Gallusviertel zum 25-fachen der aktuellen Jahresmiete kauft, wie von Maklern beobachtet, dann blendet er entscheidende Risiken einfach aus. Werden die Mieten tatsächlich immer pünktlich überwiesen, oder muss man säumigen Zahlern hinterher rennen? Stehen in absehbarer Zeit Investitionen in die Gebäudesubstanz und in die Wohnungsausstattung an, um das Objekt überhaupt vermietbar zu halten? Stimmt das Umfeld, um tatsächlich die Mieten erhöhen zu können?

Fassungslos beobachten professionelle Marktakteure die kopflose Flucht in Wohnimmobilien. Was so aussieht wie die Sicherstellung von Vermögen in Stein und Beton, relativiert sich ganz schnell. Warum werfen die meisten privaten Käufer nur einen oberflächlichen Blick auf den Beleihungswert, den die finanzierende Bank oder Sparkasse für ihr Objekt ansetzt? Weshalb liegt dieser Wert eigentlich so deutlich unter dem Preis, der fällig wird? Warum werden die Erwerbsnebenkosten nicht in der Kalkulation berücksichtigt und der erwarteten Inflation gegenübergestellt? Das Geld, welches da nur durch die Unterschrift unter dem Kaufvertrag verpufft, muss erst einmal wieder hereinkommen. An Sicherheit um jeden Preis verdienen erst einmal andere.

Die niedrigen Zinsen tun ihr übriges, um den Hype noch anzufachen. Auf dem Papier lässt sich rasch ein funktionierendes Geschäftsmodell auf die Beine stellen. 3 % für den Kredit, 4% Mietrendite – Full-Recourse sind immerhin Vollfinanzierungen möglich. An dieser Schnittlinie verläuft jedoch die Schnittlinie zwischen Amateuren und Profis. Amateure nehmen die Anfangsrendite als gegeben hin. Profis schauen auf die Nachhaltigkeit der Rendite – gehen dabei vom Objekt aus und nicht von der Finanzierung. Natürlich ist die Finanzierung im derzeitigen Zinsumfeld der Renditeturbo – aber er ist kein Naturgesetz. Bevor ein Ertrag gehebelt werden kann, muss erst einmal ein Ertrag anfallen.

Das klingt banal, wird aber schnell vergessen, wie ein Seitenblick auf das derzeitige Schicksal der einst unter Privatanlegern beliebten Schiffsfonds deutlich macht. Diese wurden in ihren Hochzeiten um das Jahr 2005 mit dem Argument verkauft, dass die Ausschüttungen dank der Tonnagesteuer weitgehend steuerfrei sind. Doch mittlerweile sind zu viele Schiffe auf den Weltmeeren unterwegs. Die Frachtraten sinken. Es gibt keinen Steuerspareffekt beim Gewinn, weil kein Gewinn erwirtschaftet wird. Statt dessen droht der Totalverlust des eingesetzten Geldes.

Die Bedrohung des Vermögens liegt aber nicht nur in der kopflosen Flucht in Immobilienanlagen. Der Staat kann sich in einer Zwangslage auch einfach bei allen Immobilieneigentümern bedienen – in Form von Zwangshypotheken wie zum Beispiel zur Währungsunion nach dem Krieg. Gebäude können schließlich nicht weglaufen. Nur wird diese Bedrohung gern ausgeblendet und in der breiten Öffentlichkeit nicht weiter erwähnt. Dafür gibt es aus Sicht der Immobilienmarktakteure zwei gute Gründe. Erstens: Es könnte sich negativ auf die Preise auswirken, wenn Käufer plötzlich diese unangenehme Option mit ins Kalkül ziehen. Und zweitens: Man will den Staat nicht auf dumme Ideen bringen.

Steffen Uttich ist Leiter Fondsmanagement bei der BEOS AG in Berlin.

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