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Was würde eine Transferunion für die deutschen Immobilienmärkte bedeuten? von Prof. Dr. Tobias Just beim ULI Local Council Meeting in Hamburg

von Prof. Dr. Tobias Just.

Im Jahr 2010 wähnten sich viele Menschen in Deutschland noch beruhigt: Mit weltweit aufgelegten, umfangreichen geld-und fiskalpolitischen Maßnahmen ließ sich in bester keynesianischer Manier die schwerste Rezession seit 80 Jahren abwenden und für das industriestarke Deutschland in einen Aufschwung überleiten. Doch dieser zweijährige Aufschwung war trügerisch. Die zusätzlich aufgenommenen Schulden lösten weder die Probleme bereits zuvor verschuldeter Staaten noch konnten sie strukturell die Probleme übermäßiger, privater Verschuldung lösen. Es wurde letztlich Zeit gekauft – weniger als sich viele erhofft hatten, denn die Kapitalmärkte reagieren blitzschnell und erzwingen nun das, was zu Beginn der Europäischen Währungsunion von vielen Ökonomen gefordert wurde, dass nämlich eine gemeinsame Währung eine gemeinsame wirtschaftspolitische und wirtschaftsstrukturelle Einbettung erfordert. Wir stehen also vor der Entscheidung, die Währungsunion in ihrem aktuellen Zuschnitt preiszugeben, oder das finanzpolitische Korsett nachträglich anzulegen.

Damit die Währungsunion nicht auseinander gerissen wird, gibt es mehrere Möglichkeiten – doch alle diese Maßnahmen werden für die strukturstarken Länder teuer, denn sie müssen letztlich die ansonsten notwendigen schmerzhaften Anpassungsprozesse in Südeuropa, die dann im Zuge einer Währungsabwertung und damit verbunden der Insolvenz überschuldeter Unternehmen und Banken entstünden, auffangen. Ob sich die weltweiten Wohlstandseinbußen durch südeuropäische Staatspleiten tatsächlich auf bis zu 17 Billionen EUR belaufen würden – wie eine aktuelle Studie der Prognos AG ausweist – ist höchst unsicher. Tatsächlich geht es im politischen Entscheidungsprozess eher um die Vermeidung maximaler Verlustrisiken. Und diese dürften durch eine Stärkung einer Transferunion wohl deutlich geringer ausfallen als im Falle eines Auseinanderbrechens der Währungsunion. Doch ein kleineres Übel ist nicht zwingend auch ein kleines: Nach Berechnungen des ifo-Instituts in München beläuft sich das Belastungspotenzial einer Transferunion für Deutschland auf über 2000 Mrd. EUR – die Haftungssumme immerhin auf rd. 750 Mrd. EUR. Das sind gigantische Beträge , und der Vergleich mit den Kosten der Wiedervereinigung, die sich in Form von West-Ost-Transfers auf jährlich rd. 100 Mrd. EUR beziffern lassen, relativiert die drohenden Zahlungen nur mäßig. Immerhin zeigt diese junge deutsche Vergangenheit, dass am Ende solcher Anpassungsprozesse tatsächlich etwas Neues entstehen kann.

Was sind nun die Implikationen für die deutschen Immobilienmärkte. Letztlich geht es um vier Aspekte:

1)    Eine institutionell sichere Transferunion mit glaubhaft reduzierten Risiken für die südeuropäischen Länder würde die Risikoprämien für deren Staatsanleihen sinken lassen und die Renditen deutscher Anleihen steigen lassen. Das aktuell attraktiv günstige Finanzierungsumfeld für alle Investoren mit Eigenkapital würde sich (etwas) trüben. Mittelfristig ist dies aber eine positive Entwicklung, denn so kann es zu einer Reallokation internationaler Immobilienanlagen kommen. Die Konzentration auf die wenigen sicheren Häfen könnte nachlassen, und diese schrittweise Rückbewegung in die risikoreicheren Märkte würde dann auch helfen, die Wirtschaften in Südeuropa zu stabilisieren und damit helfen, die Transfersummen zu begrenzen.

2)    Eine Transferunion in einer solch großen Dimension ist nur vorstellbar, wenn sie mit glaubhaften und kontrollierten Konsolidierungsmaßnahmen flankiert würde. Die meisten makroökonomischen Studien hierzu zeigen, dass Ausgabenkürzungen weniger schädlich sind als Steuererhöhungen. So oder so, das Wirtschaftswachstum in Europa wird über mehrere Jahre unterhalb des langjährigen Mittelwertes der Vorkrisenjahre liegen, und das engt auch das Wachstum für Büro- und Einzelhandelsmieten in Deutschland stark ein.

3)    Deutschland muss zwar Zahlungen leisten, doch geschieht dies aus einer relativen Position der Stärke heraus. Die Jugendarbeitslosigkeit in Deutschland wird viele Jahre spürbar niedriger sein als jene in Spanien oder Griechenland, und dies wird zu umfangreicher Zuwanderung aus Südeuropa nach Deutschland führen. Tatsächlich ließ sich bereits in den letzten zwei Jahren eine Trendwende beobachten. Gerade die deutschen Wohnungsmärkte profitierten 2011 von einem Nettozuzug von fast 280.000 Personen. Allerdings: je erfolgreicher die Transferunion ist, desto kleiner ist das zeitliche Zuwanderungsfenster.

4)    Weil diese zusätzliche Zuwanderung das Arbeitsangebot hierzulande erhöht, wird das Lohnsteigerungspotenzial in den nächsten Jahren zusätzlich gedämpft – das reduziert das Potenzial für steigende Mieten – auf allen Immobilienmärkten. Gleichzeitig wird auch das Inflationsrisiko von der Angebotsseite vermindert.

Zwei Schlussbemerkungen sind darüber hinaus wichtig: Erstens bedeutet die Transferunion noch nicht das Ende der privaten Verschuldungskrise. Hier stehen weitere Refinanzierungssorgen ins Haus – die sicherlich durch Basel-III, AIFM und das reduzierten Wirtschaftswachstum größer werden. Zweitens sollte bei aller Zahlenhuberei nicht vergessen werden, dass das europäische Integrationsprojekt immer viel mehr war als ein Wohlstandsmaximierungsprojekt. Über 60 Jahre hinweg war es ein sehr erfolgreiches Friedensprojekt. Die wahren Risiken liegen daher wohl nicht in einer Transferunion, sondern lägen nachgelagert in einem Scheitern einer solchen Union.

Prof. Dr. Tobias Just ist Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie

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