Frankfurt am Main, 19. April 2023 – Eine neue vom Urban Land Institute (ULI) und The Instant Group erstellte Studie über die Zukunft von Büroimmobilien zeigt, dass sich das Segment Büroflächen deutlich im Umbruch befindet. 

Die Untersuchung belegt, dass Mieter weiterhin die Auswirkungen von tätigkeitsorientierten Arbeitsplätzen (activity-based workplace, ABW) und hybriden Arbeitsmodellen untersuchen, die seitens der Vermieter mehr Flexibilität erfordern. Zudem versuchen Vermieter die zyklischen Herausforderungen zu bewältigen, die sich aus steigenden Zinsen, einer weiterhin hohen Inflation und hohen Baukosten ergeben.

285 Mieter von Büroflächen, Vermieter und externe Berater aus Nordamerika, Europa, Asien-Pazifik, dem Mittleren Osten und Südamerika haben an der Studie teilgenommen. Darüber hinaus wurden umfangreiche Interviews mit führenden Branchenexperten und zwei Gesprächsrunden durchgeführt, um die sich ändernden Anforderungen der Mieter, die Reaktion der Vermieter und den Einfluss auf ihre Geschäftsmodelle zu untersuchen.

Während das Büro bei den Arbeitsplatzstrategien der Mieter eine wichtige Rolle bei der Vermittlung der Unternehmenskultur, der Verbesserung der Zusammenarbeit sowie der Betreuung neuer und junger Mitarbeiter spielt, zeigt die Studie, dass lediglich 14 Prozent der Mieter glauben, dass sich ihre aktuellen Büroflächen in völligem Einklang mit ihren Geschäftszielen und Strategien befinden. 

Entsprechend einer von The Instant Group durchgeführten Untersuchung hat die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen seit der Pandemie weltweit um 29 Prozent zugenommen.

Zudem zeigt die aktuelle Untersuchung, dass Vermieter (80 Prozent) mehr noch als Mieter (75 Prozent) in den nächsten fünf Jahren eine größere Flexibilität und Anpassungsfähigkeit der Mietverträge erwarten. Es gibt regionale und branchenspezifische Unterschiede, wie diese Flexibilität aussehen sollte. Einigkeit besteht jedoch weitgehend bei der Entwicklung neuer Vermietungsstrukturen, die es den Mietern erlauben, im Rahmen des Vertrages ihre Büroflächen zu vergrößern oder zu verkleinern. „Das bedeutet, dass das Mietverhältnis sich weiter zu einer Partnerschaft zwischen Vermieter und Mieter entwickeln muss“, so Craig Hughes, CEO Partnerships bei The Instant Group.

Der Bedarf an kürzeren, flexibleren Mietzeiträumen und nutzungsabhängigen (pay-per-use) Dienstleistungen erfordert ein Überdenken des Geschäftsmodells. 62 Prozent der Vermieter erwarten auf Grundlage des aktuellen Bewertungsmodells, das nur langfristige Verträge anerkennt, einen Rückgang der Kapitalwerte. So wie Anbieter von Büroflächen ihre Strategie hin zu einem „Raum als Service“-Angebot weiterentwickeln, das sich auf das Betriebsmanagement von Gebäuden konzentriert, ist auch eine Neuorientierung bei der Immobilienbewertung erforderlich. Bewertungen müssen den Wert zusätzlicher Serviceleistungen und Angebote, die Partnerschaft zwischen Vermietern und Mietern sowie eine starke Marke und Reputation berücksichtigen. Auch die Auswirkungen von Flexibilität und veränderten Mietzeiträumen sollten eine Rolle spielen. 

Für Vermieter ist es jetzt erforderlich, die Energieeffizienz zu verbessern. Obwohl ESG für Mieter ein wichtiges Merkmal darstellt, glauben weniger als zwei Prozent der Eigentümer, dass sie über das notwendige Investitionsvolumen (Capex) verfügen, um auf die ESG-bezogenen Anforderungen reagieren zu können. Während sich Mieter auf eine Senkung der Gesamtmietkosten konzentrieren, ist für Vermieter eine verbesserte Energieeffizienz eine Voraussetzung, die Mieter zu halten und die Mieteinnahmen zu sichern. Technische Aspekte, wie die Berücksichtigung der Nutzung und die Energieeffizienz, die früher „nico to have“ waren, werden nun zu einer Notwendigkeit. Dabei wird eine entsprechende Datenerfassung für mehr Transparenz und die Erreichung der Netto-Null-Ziele zwingend. 

Lisette van Doorn, CEO des ULI Europe: „Unsere Studie zeigt, dass trotz des Wandels, in dem sich der Büroimmobilienmarkt befindet, physische Arbeitsplätze weiterhin für Unternehmen von Bedeutung sind, um Talente anzuziehen und zu halten, die Unternehmenskultur zu vermitteln und die Produktivität der Mitarbeiter zu verbessern. Allerdings ist auf Mieterseite noch nicht abschließend klar, wie viel Fläche benötigt wird und wie die Räumlichkeiten sein sollten. Deshalb benötigen sie eine flexible Strategie seitens der Vermieter, mit denen sie sich gemeinsam auf diesen Weg begeben. 

Gleichzeitig versuchen sich die Vermieter in dieser Phase des dramatischen Strukturwandels, mit einer sich hin zu flexibleren und energieeffizienteren Räumlichkeiten verschiebenden Nachfrage inklusive Komfort und Serviceleistungen, für die Zukunft aufzustellen. Außerdem sind sie mit zyklischen Herausforderungen wie steigenden Zinsen, einer hohen Inflation und hohen Baukosten, begrenzter Verfügbarkeit von Eigen- und Fremdkapital sowie hohen Capex- Anforderungen konfrontiert. Während Mieter ihre Bedürfnisse und die Gebäudemerkmale bei einem auslaufenden Mietvertrag kritisch hinterfragen, genießen Vermieter eventuell nicht den Luxus, dass sich der Markt verbessert, sondern müssen möglicherweise kurzfristig handeln, um ihre Mieteinnahmen zu sichern.“

Hughes: „Für Eigentümer besteht jetzt die Möglichkeit, einen fundamentalen Wandel auf dem Büroimmobilienmarkt zu bewirken. Die Untersuchung zeigt, dass Vermieter signifikant davon profitieren werden, wie sie auf die sich schnell veränderten Mieter-Anforderungen im Hinblick auf nachhaltige, flexible und komfortable Räumlichkeiten reagieren können. Durch eine bessere Berücksichtigung der Erwartungen der Mieter und die Einbindung flexibler Arbeitsplatzprodukte und Serviceleistungen in die Portfolios können nach unserer Einschätzung Vermieter potenziell ein um 30 Prozent erhöhtes Nettobetriebseinkommen erzielen und gleichzeitig eine stärkere Kundenbeziehung entwickeln. Wir befinden uns an einem kritischen Punkt für flexible Büroflächen, wobei die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Vermieter, die schnell Flexibilität in einen unterversorgten Markt bringen und Nachhaltigkeit in das Zentrum ihrer Anlagen stellen, werden am meisten von den Möglichkeiten des Marktes profitieren.“